家具付マンションの次の一手は

一括売りで手に入れた物件には彼らの予想以上に河川や桟橋などに一部ひっかかるようなクズ同然の土地が多かった。
「闇社会」とのつながりも含めて日本の不動産市場の特殊性に嫌気がさした・九八年夏以降の米国の金融システム不安の影響で日本の不動産に投資しているどころではなくなってしまったなどが考えられる。
とにかく事情を知る日本人なら、いくら安くても手が出せないような危ない物件にもどんどん投資していたらしいから、後で「やられた!」と地団駄踏んで悔しがったケースも多いのだろう。
なかには元の所有者に智恵をつけられたのか、買ったビルのテナントが揃いも揃って家賃の不払いに出たケースなどもあったようだ。
「日本人はみんなヤクザかけ‥」と驚いたというが、そうした賃料回収のノウハウまでひっくるめて考えないと、日本では商業ビルの経営などできるものではないのだ。
甘かったということだろう。
もっとも彼らは日本人と違って往生際が悪くない。
思ったほど儲からないとなれば、たとえ赤字になろうが、さっさと見切りをつけて投げ売りするだろう。
今後、外資による狼狽売りが増えれば、それがまた相場下落に加速をつけるに違いない。
不良債権処理では競売を利用するケースも増えた。
競売で回収できるのは担保物件に設定された抵当権の一割程度にすぎないが、金融機関はそれを承知で競売に持ち込んでいる。
将来の返済が見込めない債権は割り切って競売にかけ、少しでも回収して損失を確定してしまおうという動きだ。
これにともないマイホーム取得の手段として市場より安い競売物件を購入する個人も増えている。
住宅ローン破綻で格安の媛売物件が増えれば、中古マンションなどの相場にも影響が出るだろう。
東京地裁によれば、九七年に入札を行った物件は約八三〇〇件。
うち競売期間中に落札された物件は約五一〇〇件で売却率は六一%。
残りの物件は最低落札価格が高すぎて買い手がついていない。
不動産の下落余地はまだまだ大きい証拠である。
個人が競売物件を購入する場合は占有者や権利関係など注意すべきことが多い。
この点については後で詳述する。
いずれにしろ金融機関の不良債権処理には巨額の税金が使われる。
「少しは銀行もリストラの努力をすべきだ」の声は当然で、これに押されてか、最近は広大な運動場などの遊休地を売却するケースも出てきた。
たとえば、富士銀行は東京・国立市のJR国立駅近くの高級住宅地にある約二ヘクタールの運動場を人成建設グループの有楽土地に売却した。
いまここは九四区画の戸建て住宅地に変身している。
また大和銀行は東京調布市にある約二・二一ヘクタールの運動場を日商岩井に売却。
来年には一二一区画の戸建て分譲宅地として売り出される予定だ。
不良資産だけでなく、こうした優良資産の放出も増えれば、上地の供給圧力はますます強くなる。
一店舗・オフィス用ビルが余るようになる土地の供給圧力は店舗やオフィスビルの業務用地にも強まっている。
自治省の調べによると、全国の店舗やオフィスの床面積は、九七年現在、六億九五〇九㎡。
対前年比三・一%の増加となっている。
このうち三大都市圏についてみると、東京圏は対前年比三二二%の増加、大阪圏は同二%の増加、名古屋国は同二・七%の増加で、東京の伸びが目立つ。
低成長時代に店舗やオフィスビルに過大な需要を期待しても無理である。
これまでに積み上がった過剰ストックを償却していくのに精.杯で、それさえも容易なことではない。
にもかかわらず大都市では年々確実にストックが積み上がっていく。
今後、銀行のリストラで店舗の閉鎖が進めば、オフィス需要は減るに決まっているのに、大都市にはどんどん商業ビルが建っている。
特に東京の場合は今後五年間で山手線の内側だけでも高層ビル三十数棟分ものオフィスビルができるといわれている。
供給過剰は明らかで、中古ビルを中心に、やがて都心はガラガラの空きビルだらけになるに違いない。
いまでも一階の案内板に空欄の目立つオフィスビルは多いし、外壁に取り付けた外看板が真っ白で、全くテナントのついていない店舗ビルも少なくない。
生駒データサービスの調べによれば、東京の空室率はバブル崩壊後に急上昇し、その後落ちつきを見せていたが、九八年あたりから再び上昇に転じ、二〇〇一年には六%程度に達すると予測している。
また大阪や名古屋の空室率も九九年から二〇〇〇年にかけて二ポイント前後上昇すると見ている。
空室率が上がれば、賃料が弱含みで推移するのは当然で、今後は借り手市場の様相が一層強くなる。
立地や設備なども含めて、客はこれまで以上に選別眼を強化するはずで、物件の差別化は一気に加速するだろう。
古くて狭くて使い勝手の悪い不良立地のビルはどんどん敬遠されるようになる。
借り手が減るなか、老朽化が進み、建て換えもままならないままスラム化するケースも増えるだろう。
九九年一月に閉店セールで話題になった東急日本橋店もなかなか買い手がつかない。
日本橋の角地という絶好の立地だが、五〇〇億円という売り値もさることながら、買う方にそんなエネルギーがもうないのだ。
空ビルのままでスラム化するか1。
ビルのスラム化は後述する分譲マンションと同様、いずれ社会問題になるに違いない。
一需要を無視した供給重視の政策が続いている《地価はまだ下がる理由、その2》で「国の持ち家政策が住宅の過剰供給を生む」というのはおわかりいただけるだろう。
それをより具体的に制度面からフォローしてみたい。
国はバブル崩壊後のデフレ不況が長期化するなか、住宅や商業ビルの需要を喚起し、建設を促進するため、規制緩和と称して都市計画法や建築基準法、土地税制などを相次いで変えてきた。
無理やり需要を喚起し、供給を促進することで景気回復をはかろうとしてきたわけだ。
なかでも最重点のテーマとなったのが、大都市圏での容積率規制の緩和だった。
政府はまず、一九九七年九月に大都市圏の一定地域を新たに創設した「高層住居誘導地区」に指定し、それまで最高四〇〇%だった容積率を一・五倍の六〇〇%へと引き上げた。
敷地規模によってはさらに一〇〇～二〇〇%の容積率の上乗せも決めた。
公開空地を設けるなど従来の容積率の割増制度を合わせて使えば、二倍の八〇〇%にすることもできる。
こうした容積率の媛和に当たっては、周辺の日照を確保するための「斜線制限」を媛和し、「日影規制」は適用から外した。
ビルを高くすれば、その分、日影が増えるが、「それに対しては文句をいわせない、容積率を目一杯使いなさい」という法的お墨付きを与えたわけだ。
さらに廊下、階段、玄関、エレベーターホールなどの共有部分を容積率の算定基準から外した。
これだけで容積率は通常の一・一倍程度に増える。
これらの規制積和を利用すれば、「東京・港区三田で戸数三〇戸、延べ床面積三〇〇〇ニmのマンションを建設する場合、一戸当たり(専有面積七五2m)の分譲価格は現在の七五八〇万円から五〇六〇万円に引き下げられる」というのが建設省のふれこみで、マスコミも概ね好意的な取り上げ方をした。
しかしこれまで活用実績はほとんどない。
なぜか。
それは高層住居誘導地区の指定対象になる容積率四〇〇%の地域が極めて限られた地域に集中しているからだ。

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